Está no ar a Minuta Participativa da revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo, participe!

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18 de janeiro de 2018

Está no ar a Minuta Participativa da revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo, participe!

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento lança para discussão a Minuta Participativa sobre o Projeto de Lei para Ajustes à LPUOS.

 

Está aberta a discussão da Minuta Participativa sobre o Projeto de Lei de ajustes à Lei de zoneamento da cidade de São Paulo – Lei 16.402/2016 (LPUOS). Essa é mais uma chance de opinar e fazer sugestões que afetarão e crescimento e o desenvolvimento urbano da cidade daqui para frente, participe!
Desde a aprovação da Lei de zoneamento atual, em março de 2016, nos deparamos com uma série de dúvidas e questionamentos a respeito de sua aplicação na cidade, e agora, em meio a ambientação do mercado com os novos enquadramentos, exigências, incentivos e procedimentos, a gestão atual do governo pretende lançar projeto de Lei que tem como justificativa garantir uma melhor aplicabilidade da mesma, embora haja claro alinhamento com as demandas do mercado imobiliário.

Abaixo seguem as principais modificações sugeridas no projeto de Lei, compiladas pela Lumattek:

  1. Ficariam liberados os remembramentos de lotes de ZCOR com ZER para conjuntos residenciais horizontais, desde que o uso seja permitido em ambas as zonas e atendido o gabarito de ZER.
  2. Em ZEIS 3 ficaria autorizada a reforma com aumento de área – em edificações existentes e regulares que permaneçam com o mesmo uso – sem a necessidade de destinação mínima de área para HIS 1 e HIS 2, que antes era obrigatória.
  3. Em ZEIS 1, 2, 3 e 4 ao se optar por execução de HIS exclusivamente, a destinação mínima permitida para HIS 1 cairá para 50% e não mais 60%.
  4. Haveria aumento significativo nos fatores de incentivo (Fi) para emissão de novas declarações de potencial construtivo passível de transferência de imóveis enquadrados como ZEPEC e mudanças em algumas regras no que se refere a reformas com aumento de área em imóveis enquadrados em ZEPEC-BIR;
  5. Para clubes particulares extintos não haveria mais a necessidade de manutenção dos parâmetros, podendo ser incorporados às zonas de uso em seu entorno. Em AC-1 e AC-2 haveria a possibilidade também de acréscimo do Coeficiente de Aproveitamento (CA) em 20% desde que atingido o dobro da pontuação mínima de Quota Ambiental;
  6. Ficariam isentos da restrição de gabarito imóveis em ZM e ZC (em MUC e MQU) e quando a edificação for destinada à HIS, cujas frentes deem para ruas com largura maior que 12m – desde que não sejam lindeiros à ZER e ZCOR e desde que se faça uso de parâmetros qualificadores especificados. Em contrapartida, nos lotes em ZEU voltados para vias mais estreitas que 12 m, passaria a haver restrição no gabarito;
  7. Cairia também a restrição de gabarito relacionada à declividade máxima do terreno maior do que 30%, já que o parágrafo que tratava dessa restrição seria suprimido.
  8. No art. 62 – que determina as áreas não computáveis – haveria também – numa alínea que permite interpretações dúbias – a liberação de mais de uma vaga não computável por unidade habitacional em ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP – que antes era restrita a uma única vaga por UH – medida que seria claramente contrária aos preceitos do Plano Diretor.
  9. Outra demanda do mercado que seria atendida é a de que o benefício de área não computável da fachada ativa passaria a levar em consideração o somatório das testadas para o cálculo dos 25% de fachada ativa mínima, que agora poderiam ser instaladas em qualquer uma das fachadas, podendo ser em apenas uma delas, nos casos em que o lote faça frente para mais de uma rua.
  10. Outra demanda atendida é a de que a área de fruição pública coberta passaria a ser não computável;
    As áreas destinadas à fachada ativa e à fruição pública coberta ficariam excluídas do cálculo que restringe as áreas computáveis da edificação a 59% da área construída.
  11. Nas quadras com vilas seria liberado gabarito de 48m em ZEU e 28m em ZEUP, ZEM e ZEMP na faixa envoltória de 20m e mais, quando constatada a presença de uso não residencial na vila não haveria mais a limitação de gabarito – atualmente as restrições são de 28 m para todos os eixos;
  12. Os recuos laterais e de fundos ficariam dispensados em lotes de até 250m² com desnível entre testada e fundos maior do que 20% ou frente menor que 10m;
  13. Com relação a doação de passeio, foram sugeridas várias mudanças também. Só haveria necessidade de doação para terrenos maiores que 1.000 m² nos eixos – atualmente não há área mínima para exigência de doação – e haveria opção de não doar, mas apenas gravar como área não edificável em cartório;
  14. Caso haja aprovação a área de fruição publica poderá ser fechada no período noturno e o benefício – o desconto da outorga onerosa correspondente à metade do potencial construtivo adicional previsto para a área destinada à fruição pública – valerá para todos os tamanhos de lotes nas outras zonas e não apenas para lotes de até 10.000 m² nos eixos e centralidades.
  15. A exigência de pontuação mínima de QA (Quota Ambiental) em reformas passaria a valer apenas para alterações maiores que 50% – atualmente é para alterações maiores do que 20%;
  16. Além disso o tamanho mínimo de lote para a exigência do atendimento da QA passaria de 500m² para 1.000m².
  17. Os incentivos de certificação serão concedidos às edificações não residenciais também e os valores por m² dos descontos em outorga aumentariam bastante de 40,00/m² para 56,00/m² nas certificações de grau mínimo e de 120,00/m² para 300,00/m² nas certificações de grau máximo.
  18. O desconto de 25% no atendimento da QA passa a valer por tempo indeterminado e não mais por 2 anos da entrada em vigor da Lei 16.402 de março de 2016 e seria criada uma comissão, que poderia ser composta de entidades públicas e privadas com o suposto objetivo de melhoria na operacionalização dos processos.
  19. Nos lotes com área entre 10.000 e 20.000 m² a fruição pública, o limite de vedação e a fachada ativa serão opcionais para estabelecimentos destinados ao ensino pré-escolar, ao ensino seriado, à faculdade, à universidade e aos hospitais – atualmente o uso não é levado em consideração para a exigência.
  20. Os supermercados de até 500 m² também poderão atender as exigências de vagas de carga e descarga em central de armazenamento ou bolsão de estacionamento num raio de até 1.000 m do estabelecimento, atualmente apenas outros usos nessas dimensões podem optar por essa solução.
  21. Poderá ser feito o uso de estacionamento mecânico que não seria considerado como área edificada para o atendimento dos parâmetros de ocupação;
  22. Em calçadões não seria exigida área de embarque e desembarque e espaço de carga e descarga e não se exigirá atendimento dos parâmetros para edificações existentes localizadas no perímetro da Operação Urbana Centro.
  23. Em hospitais seriam consideradas não computáveis – e não entrariam no cálculo dos 59% de área não computável permitidos – as áreas de circulação horizontal até 20% da área coberta em qualquer pavimento e as áreas técnicas hospitalares com permanência humana reduzida.
  24. Seriam ampliados os incentivos de hospitais públicos para complexos de saúde, educação e pesquisa em saúde de interesse público, que não terão restrição de gabarito e no caso de hospitais particulares – antes não beneficiados pela quebra de gabarito – será permitido exceder o gabarito em até 30% e a taxa de ocupação em até 50%.
  25. Em empreendimentos que aderirem às Operações Urbanas em curso, deixa-se claro que não seriam aplicadas: cota de solidariedade, quota ambiental, cota de garagem, cota-parte máxima de terreno por unidade, gabaritos de altura máximos e restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis.
  26. Para que os projetos de parcelamento protocolados antes do vigor da nova Lei sejam apreciados de acordo com as Leis vigentes à época do protocolo bastaria que tenha sido protocolado o pedido de diretrizes, sem a necessidade – que há atualmente – de que tenham a Certidão de Diretrizes já emitida.
  27. Nos modificativos quando houver anexação de lotes ao invés de atender os parâmetros da Lei 16.402/2016 no lote resultante, seria permitido atender às novas exigências apenas na área correspondente ao anexo.
  28. A cota parte máxima do terreno por unidade residencial passaria de 32m²/un para 30m²/un;
  29. Poderia ser adotada opcionalmente a cota solidariedade em empreendimentos com área computável igual ou menor que 20.000 m² com direito aos mesmos benefícios das construções maiores.
  30. Por fim, e não menos impactante, ficaria autorizado o desconto de 30% no valor total da outorga onerosa que deve ser paga para acréscimo do Coeficiente de Aproveitamento, até que se faça a revisão dos fatores de planejamento (Fp) integrantes da fórmula do cálculo de contrapartida financeira – mas não há previsão para esta revisão.

Para quem tinha dúvidas também sobre o cálculo da outorga envolvendo quaisquer mudanças no empreendimento já tendo sido realizado pagamento de outorga, agora a regulamentação ficou mais clara, tanto para modificativos quanto para projetos novos.
Há também o desenvolvimento de diretrizes para a realização de reformas de edificações regulares e não conformes – que se encontram em desacordo com a Lei atual, embora sejam regulares de acordo com as Leis vigentes à época de sua construção.
Por fim, inserem-se conceitos superficiais de retrofit e diversos incentivos e isenções para o que foi estabelecido como edifícios conceito – embora não fique claro o que significa ser um edifício desse tipo, o que abriria brechas para isenção de algumas responsabilidades urbanísticas.
Enfim, as mudanças são muitas e impactam bastante na produção imobiliária da cidade de São Paulo, portanto a participação da sociedade se faz importante e necessária.
Participe aqui!
Irianna Steck.

2 Comentários

  1. Renato Ramos disse:

    Porque a área edificada num condomínio tem o limite de 3, 5 ou 10 vezes a área de projecao das edificações, e não a área construída???
    Num mesmo terreno, se existem prédios altos e uma enorme área verde, paga mais iptu que se construísse casas ou prédios baixos e preservasse muito menos área verde???? Para a mesma metragem de construção?

    • LumattekEmpreendimentos disse:

      Olá Renato, tudo bem?
      A área edificada em condomínio é limitada atualmente pela:
      – sua área computável (n vezes a área do terreno, a depender do zoneamento do lote)
      – a proporção de área não computável sobre o total, que de forma simplificada pode representar até 59% da área construída total, que é a soma de área computável + não computável)

      Sobre o custo de IPTU, seu cálculo não leva em conta a preservação de área verde do local, somente a área construída. Não conhecemos como é feito o cálculo no detalhe para te responder se entre um prédio alto versus prédios baixos com mesma área construída qual pagaria maior IPTU, mas acreditamos que seja próximo.

      Atualmente o zoneamento prevê a Quota Ambiental, que “premia” aquele empreendedor que preserva maior área verde com descontos de outorga onerosa ou menor necessidade de adotar outras soluções ambientais, tais como cobertura verde ou reservatório de retenção de águas pluviais.

      Caso ainda tenha dúvidas, poste aqui que responderemos com toda base de conhecimento que tivermos.

      Um abraço e obrigado por nos acompanhar!

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