A Prefeitura Municipal de São Paulo, por meio da São Paulo Urbanismo (SP Urbanismo) vai ofertar 160.000 Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), pelo valor unitário mínimo de R$ 6.531,01. O saldo arrecadado será direcionado para pagar os custos de emissão e também financiar as intervenções específicas previstas para esta distribuição, como exemplo:
A contrapartida aos empreendedores / investidores é a possibilidade de construir empreendimentos com áreas computáveis acima dos Coeficientes Básicos de seu zoneamento, além de permitir a adoção de parâmetros urbanísticos mais permissivos, como adotar um outro tipo de uso ou deixar de respeitar os limites de gabarito ou de taxa de ocupação, conforme previsto na Legislação referente à Operação Urbana Consorciada Faria Lima, que você pode conferir em detalhes aqui.
Recomenda-se que, antes de participar do leilão, você verifique o Estoque Disponível de Área de Construção Adicional (“ACA”) para cada setor e subsetor da Operação Urbana, conforme o quadro “Resumo Geral”. Lembramos que poderá haver esgotamento de ACAs em determinados setores e subsetores. A última atualização de estoque disponível, de 30/09/2019, é esta abaixo:
Basicamente há grandes estoques de áreas de construção adicional para empreendimentos residenciais em toda Operação Urbana e para empreendimentos não residenciais no Setor Hélio Pelegrino. Veja aqui o mapa dos setores.
Em relação ao preço unitário por Certificado, o preço mínimo será de R$ 6.531,01, mesmo preço de oferta e de compra dos últimos 3 leilões realizados em 2015, 2016 e 2017. Caso queira entender como foi o histórico das ofertas, seja em leilões, seja em colocações privadas, veja aqui. O gráfico com o histórico de preços iniciais de ofertas nos leilões e os preços efetivamente praticados é este:
No passado, em 2014 e 2015, em momentos de mercado imobiliário aquecido, foram realizadas negociações no mercado secundário que chegaram a superar em 10.000 / 6.531 = 53% o o valor do preço do CEPAC adquirido via leilões.
Sobre expectativas de preços e de demanda para este momento, o leilão ocorrerá em uma época de mercado imobiliário aquecido pela perspectiva de retomada econômica mais pujante à frente, taxa de juros – e de financiamentos imobiliários – nas mínimas históricas (e com perspectiva de mais quedas à frente), o que me faz acreditar que haverá uma grande demanda – mas que provavelmente será ainda superior à frente.
A SP Urbanismo pretende, inicialmente, realizar um primeiro leilão desta 5ª distribuição para pagamento dos títulos à vista e um segundo leilão (se houver sobras) para pagamento dos títulos a prazo (será possível parcelar em até entrada + 10 vezes o pagamento dos CEPACs, sujeitos a pagamento de juros Selic e desde que apresentadas as garantias financeiras).
Se ainda assim houver sobra de títulos, a SP Urbanismo poderá realizar leilões adicionais para distribuição dos CEPAC, precificando os títulos a mercado de acordo com a demanda.
Os leilões públicos de CEPAC serão divulgados no Boletim Diário de Informações da B3, com a antecedência de pelo menos dois dias úteis da data do leilão, que será eletrônico.
Por fim, os próximos passos do leilão de CEPACs da Operação Urbana Faria Lima serão:
Se você tem algum imóvel na região (em especial para empreendimentos residenciais no Setor Hélio Pelegrino), fique atento aos prazos e estude as regras para se preparar para o Leilão. Esteja pronto, pois no dia 07/11 não haverá tempo hábil para entender todos os detalhes para dar um lance ajustado à sua necessidade! Lembre-se que provavelmente quem comprar CEPACs além da necessidade não conseguirá utilizar antes do fim dos estoques construtivos.
Caso tenha dúvidas ou precise de um auxílio profissional para decidir sobre a compra dos seus CEPACs, conte com a Lumattek.
Link para o prospecto da Oferta (com estudos muito interessantes de oferta e demanda)
Link para o suplemento ao prospecto da Oferta (com o detalhamento das intervenções propostas no entorno da Operação Urbana)
Texto por: Kenji Yagura
Ilustração: Elisabeth Salazar
