Iniciada em 2017 e recheada de polêmicas, a revisão do zoneamento volta à pauta de discussões da cidade de São Paulo, melhorando alguns pontos como gabarito mais permissivo e esclarecendo dúvidas na aplicação da legislação

 Pouco mais de 1 ano após ser sancionada, a Lei de Zoneamento de São Paulo entrou em um processo de revisão motivado pela baixa efetividade na atração de novos empreendimentos nos “miolos de bairro” (tudo aquilo que não era eixo). A discussão das revisões foi bastante polêmica (falamos das alterações previstas em 2017 por aqui), em especial o desconto de 30% na outorga – retirado na versão atual – e maior tolerância a edifícios mais altos em Zonas Mistas (ZM) e Zonas de Centralidade (ZC), o que foi mantido, mas restringido. Veja abaixo os pontos principais propostos na versão 2 da minuta de alteração da Lei 16.402/2016 (LPUOS ou “Zoneamento”):

• Em empreendimentos com pelo menos 80% de HIS-1 em ZEIS 1, 2, 3 e 4, empreendedor terá o direito de executar 20% adicionais de área computável
• Em empreendimentos em ZEIS com mais de 20.000 m² de área de terreno, os empreendimentos deverão reservar um lote com pelo menos 3% da área do terreno original para uso nR (exceto quando o empreendimento tiver fachada ativa)
• Haverá aumento dos Fatores de Incentivo (Fi) para as Transferências do Direito de Construir (TDC), conforme a tabela abaixo, além de permitir aumento dos limites de transferências de potencial construtivo de 5% para 10% do valor arrecadado pelo FUNDURB:

• Gabarito passará a ser:
  • caso em mais de 40% da área dos lotes as edificações existentes já tenham ultrapassado o gabarito do Quadro 3, não será necessário atendê-lo (mas a proposta não diz o que é necessário atender ou se o lote fica sem limite)
  • de 60m nas ZC quando a via de acesso tiver mais de 12m (atualmente é 48m)
  • de 48m nas ZM quando a via de acesso tiver mais de 12m (atualmente é 28m)
• Nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP haverá a possibilidade de fazer 1 vaga por unidade habitacional OU 1 vaga a cada 60 m² de área computável de cada unidade habitacional
• A fachada ativa poderá ocupar 25% do somatório de todas as testadas voltadas para vias de circulação de veículos e ocupará qualquer frente do imóvel em que o uso nR seja permitido, observado o mínimo de 3,0 metros de extensão por fachada ativa projetada
• ZC e ZEIS que tenham vilas passam a usufruir do limite de gabarito de 28,0 m no seu entorno
• A faixa envoltória de 20,0 m onde se aplica o gabarito de vila e rua sem saída passa a ter entendimento unificado e será medida sempre a partir do perímetro externo dos lotes
• Haverá maior flexibilidade para unificar imóveis pertencentes a vilas que tenham todos os imóveis totalmente demolidos
• Ao invés de doar passeio para alargamento chegando aos 5,0 m, eles poderão ser somente gravados como área não edificável com esta medida, evitando a doação para a Municipalidade e agilizando os processos
• Fruição pública poderá ser também coberta
• Vagas de PNE e idosos poderão ocupar os recuos frontais de fachadas ativas
• Revogação do gabarito de 28,0 m em terrenos que contenham aclive ou declive acima de 30%
• A Quota Ambiental (QA) passa a ser exigida em alterações de projetos e reformas somente a partir se houver alteração de 50% na área construída ou 20% na taxa de ocupação – antes o limite era 20% de alteração de área construída
• Os edifícios que contarem com jardim suspenso deverão averba-las na matrícula do terreno como “área ajardinada e arborizada mínima incentivada sem possibilidade de remoção”
• A reservação para aproveitamento de águas pluviais provenientes das coberturas das edificações para fins não potáveis passa a ser exigida nos processos de licenciamento de edificações novas ou de reformas com alteração de área construída superior ​a ​50% ou com alteração da taxa de ocupação superior a 20%​, em lotes com área superior a 500m² – antes o limite era 20% de alteração de área construída
• Nas áreas contaminadas a exigência da área permeável poderá ser dispensada a critério de SVMA
• Aumento da NCQA (área não computável adicional, em metros quadrados, decorrente da majoração da Quota Ambiental) em 35 vezes para PA-1, PA-4, PA-5, PA-6, PA-7, PA-10, PA-11, PA-12 e de 22,5 vezes para os demais perímetros
• Os benefícios de fruição pública passam a valer não somente para ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa, mas sim para qualquer zona de uso
• A zona de uso de áreas operacionais do sistema de transporte público coletivo e nas áreas públicas remanescentes de desapropriação relacionadas ao transporte público coletivo são promovidas automaticamente a ZEU quando estiverem na Macrozona de Estruturação e a ZEUa quando a área estiver localizada na Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental, inclusive em SAPAVEL
• Nas aprovações de projetos, a proposta desobriga a definição do grupo de atividade (ex.: nR1-3), podendo escolher somente a categoria de uso (nR) – na minha opinião a lei deveria ao menos exigir a subcategoria de uso (ex.: nR1) na aprovação dos empreendimentos. A exigência da definição do grupo de atividade virá somente no licenciamento das atividades
• Ainda na aprovação, na aplicação das condições de instalação, na impossibilidade de definir a qual uso pertencem determinadas partes do empreendimento, será exigido o atendimento às condições mais restritivas
• O benefício de majoração de 50% para novas construções e reformas com aumento de área construída de hospitais, estabelecimentos de ensino e hotéis passa a valer não só para ZEU, mas também para as ZEUP, ZEM, ZEMP ou ZC
• A proposta também cita diversas regras novas para retrofits

Caso queira ler no detalhe toda a minuta, clique aqui.

Um dos pontos mais polêmicos desde o início das discussões era a diminuição dos valores de outorga onerosa em 30%, ponto que foi suprimido desta nova versão da minuta da revisão do Zoneamento.

Se você quiser ver todas as mudanças promovidas entre a primeira e a segunda versão, clique aqui.

Agora o processo de revisão está no final e, assim que finalizadas as audiências públicas, a ideia é levar encaminhar a minuta final para a Câmara de Vereadores de São Paulo.

Caso tenha alguma dúvida específica de como o seu lote ou futuro empreendimento pode ser afetado, conte com o suporte de nossa consultoria! 

Texto por: Kenji Yagura
Ilustração: Elisabeth Salazar