As Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto (ZEUP) são regiões da cidade em que, se pretende promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas. Esses eixos foram previstos pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo onde havia previsão de futura oferta de sistema de transporte público – estações de metrô e corredores de ônibus. A permissão para que as ZEUPs possam se beneficiar do maior adensamento construtivo (e consequentemente populacional) depende de um decreto regulamentador.
Quando um eixo é ativado por decreto, essas áreas ficam bastante visadas para o mercado de construção, pois nas ZEUP passam as vigorar os parâmetros das Zonas de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), que permitem construções com o dobro do coeficiente de aproveitamento (CA) e sem limite de gabarito máximo. As construtoras e incorporadoras podem, então, protocolar o projeto já prevendo o coeficiente de aproveitamento (CA) de 4,0 vezes a área do terreno (ou mais, a depender do tipo de uso). O racional por trás do maior adensamento faz parte da definição das áreas de influência dos Eixos, que relembraremos a seguir.
Para orientar as transformações urbanas nas proximidades dos eixos de transporte, são definidas as áreas de influência, determinadas pelas características de cada meio de transporte:
Trem, Metrô, Monotrilho, Veículos Leves sobre Trilhos (VLT) e Veículos Leves sobre Pneus (VLP) em vias elevadas: é considerado área de influência toda quadra inserida dentro de uma circunferência de 400m do acesso às estações ou toda quadra cortada pela circunferência de 400m, mas dentro da circunferência de 600m do acesso às estações.
Figura 1: Definição das áreas de influência dos eixos. Fonte: Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (texto da Lei Ilustrado)
Com objetivo de conferir qualidade urbana aos Eixos, são definidos alguns parâmetros e incentivos urbanísticos para construções dentro das áreas previstas. São eles:
Figura 2: Qualificação urbanística dos eixos. Fonte: Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (texto de lei ilustrado)
Não serão consideradas como computáveis as áreas construídas no nível da rua com fachada ativa mínima de 25% em cada uma das testadas e de no mínimo 3m de extensão, destinadas a usos classificados na categoria não residencial que sejam permitidos nas respectivas zonas, até o limite de até 50% da área do lote destinada ao uso não residencial.
A fachada ativa, ocupada por uso não residencial localizada no nível do logradouro, deverá:
I – Estar contida na faixa de 5m (cinco metros) a partir do alinhamento do lote, medida em projeção ortogonal da extensão horizontal;
II – Ter aberturas para o logradouro público, tais como portas, janelas e vitrines, com permeabilidade visual, com no mínimo 1 (um) acesso direto ao logradouro a cada 20m (vinte metros) de testada, a fim de evitar a formação de planos fechados sem permeabilidade visual na interface entre as construções e o logradouro, de modo a dinamizar o passeio público. (Art. 71)
Em lotes com área até 10.000m² (dez mil metros quadrados) localizados nas ZEUP, quando uma parcela do lote for destinada à fruição pública não será cobrada outorga onerosa correspondente à metade do potencial construtivo adicional previsto para a área destinada à fruição pública, desde que atendidas simultaneamente as seguintes condições (Art. 88 Lei 16.402/16):
I – A área destinada à fruição pública tenha no mínimo 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) e esteja localizada junto ao alinhamento da via, ao nível do passeio público, sem fechamento e não ocupada por estacionamento de veículos;
II – A área destinada à fruição pública deverá ser mantida permanentemente aberta à circulação de pedestres (Art. 70 Lei 16.402/16)
III – A área destinada à fruição pública seja devidamente averbada em Cartório de Registro de Imóveis.
A área destinada ao uso não residencial, até o limite de 20% da área construída computável total do empreendimento, não será considerada computável nos empreendimentos de uso misto com fachada ativa.
Além de desses benefícios, como mencionamos no início do artigo, se a ZEUP for ativada por decreto, a construtora pode, então, protocolar o projeto prevendo o coeficiente de aproveitamento (CA) de 4,0 vezes a área do terreno ou mais, a depender do tipo de uso.
Se a sua empresa tem ou está prospectando um terreno em ZEUP ativada, entre em contato com a Lumattek para verificar os benefícios da zona e o que pode ser construído.
Para ficar dentro das notícias sobre legalização imobiliária, acompanhe a Lumattek nas redes sociais e conheça nosso trabalho!
Referências:
https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/licenciamento/noticias/index.php?p=330206
https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/licenciamento/pg_0001(1).pdf
