Se você está em busca de terrenos ou edifícios para incorporação imobiliária, a última coisa que você precisa são surpresas que atrasem ou até inviabilizem seu empreendimento. A melhor maneira de se precaver contra esse tipo de imprevisto é ter um EVTL com todas as informações relevantes antes de efetuar a compra do terreno.
Com as informações que o EVTL pode te fornecer, você estará bem embasado para decidir se vai mesmo efetivar o negócio, se ele é viável e lucrativo financeiramente e ainda se preparar para as etapas críticas no processo de aprovação.
O Estudo de Viabilidade Técnica e Legal de Imóvel (EVTL) é um relatório que ajuda a validar a parte técnica e legal do seu futuro empreendimento e garantir que não ocorra nenhum atraso ou impedimento na obtenção dos alvarás exigidos pela legislação municipal.
Esse estudo ajuda a trazer maior embasamento na decisão da compra do seu terreno e nas ações necessárias para a aprovação do projeto na prefeitura. As versões que nós elaboramos aqui na Lumattek (link do modelo) envolvem o levantamento de diversos dados do terreno, validando itens críticos ao longo do ciclo de vida do empreendimento e identificando as possíveis complicações que poderão surgir na compra do imóvel ou no processo de obtenção do Alvará de Aprovação.
Um bom Estudo de Viabilidade deve abordar quatro aspectos principais:
Nessa primeira etapa, o documento deve informar dados como localização, distrito, subprefeitura responsável, contribuintes ativos e cancelados, análise de IPTU, análise de matrícula e levantamento planialtimétrico
Nesse aspecto, deverão ser levantados questões que podem impactar no projeto ou na compra do terreno, alguns exemplos são:
• Contaminação
Análise das matrículas e das listas de contaminação da GTAC e mapas e dados da CETESB para averiguar se o lote ou suas vizinhanças são atingidos. Se constatada a contaminação em uma das listas ou na Ficha Técnica será necessário apresentar o parecer favorável dos órgãos ambientais no processo.
Figura 1: Passos para detectar se um lote tem potencial de contaminação
• Metrô
Consulta formal com a Companhia para saber se o imóvel será objeto de uma futura desapropriação pelo Metrô. Também é preciso conferir se passa alguma estrutura das linhas próxima ao terreno.
Nestes casos, o projeto precisará de apreciação prévia do órgão. Além disso, deve ser elaborado um projeto prévio com auxílio de um especialista em fundações para sua obra não impactar nas estruturas do transporte público.
• Tombamento
Consultar se há algum tipo de tombamento ou área envoltória e quais as principais restrições citadas nas Resoluções. Dependendo do tipo de Resolução que incide sobre o imóvel, o futuro empreendimento terá diretrizes mais restritivas do que o Plano Diretor ou Zoneamento vigente. Isso pode impactar no gabarito, Coeficiente de Aproveitamento, Taxa de Ocupação, vegetação etc.
• Gabarito
Solicitar uma pré-análise ao COMAR de acordo com seu estudo de massas, definindo se o gabarito pretendido será aceito sem restrições ou se passará por análise posterior pelo órgão. Se aceito, é enviada a Declaração de Inexigibilidade (documento necessário no protocolo do pedido de Alvará na Prefeitura).
Figura 2: A pré análise determina se, para a altura específica inserida pelo solicitante, é necessária a abertura de processo no órgão ou não
Na compra de terrenos, é comum se deparar com áreas contaminadas, especialmente em São Paulo, que sofre uma constante mudança no uso do solo ao longo dos anos e já abrigou atividades poluidoras, como indústrias e postos de combustível. Por isso, é muito importante verificar o histórico do terreno que está sendo prospectado e garantir que não surjam problemas decorrentes de usos passados.
Processos em imóveis contaminados normalmente são demorados e costumam levar alguns anos para serem resolvidos. O EVTL indica a existência ou não de área contaminada ou potencialmente contaminada de acordo com o histórico de uso declarado, os cadastros dos órgãos de contaminação e matrículas. Ele também possibilita prever e precificar as medidas necessárias que vão impactar a viabilidade do seu futuro empreendimento.
Levantamento planialtimétrico é importante para demonstrar o perímetro do imóvel e obter as curvas de nível do terreno, tanto dos vértices como de pontos internos e externos próximos ao terreno.
Para aprovação do projeto, somente são aceitas divergências de até 5% entre as dimensões e área constantes na matrícula e no levantamento.
Quando a diferença for:
-Menor que 5%, não é obrigatório retificar a matrícula *
-Maior que 5%, é obrigatório retificara matrícula do terreno.
* Observar que, em alguns casos, quando há doação de calçada, os cartórios não aceitam terrenos com divergências de até 5%. É necessário verificar com o cartório responsável pelo imóvel, se eles aceitam essas divergências dentro do limite de 5% ou se não aceitam.
Antes de adquirir o terreno para seu empreendimento, é importante verificar a pré-existência de córrego, o que pode determinar a preservação de APP (Área de Preservação Permanente) sem construções. As APPs trazem restrições às construções, inviabilizando algumas áreas para novos empreendimentos e usos.
A Lumattek conta com profissionais preparados e com conhecimento técnico e legal para elaborar um EVTL que identifica se há pré-existência de Córrego, Mananciais, Rios ou algum Patrimônio Ambiental e Vegetação no terreno, além de te auxiliar nas regularizações de ocupações sem APP.
É muito importante conhecer bem qual a situação em que o terreno se encontra e se faz sentido, por exemplo, utilizar o sistema do Aprova Rápido ou Aprova Digital. Para cada tipo de situação, um diagnóstico bem-feito pode indicar a solução mais adequada.
Conhecer o caminho mais adequado para buscar a aprovação do seu negócio pode poupar tempo e recursos da sua empresa. O EVTL detalha como será o passo a passo das aprovações, por quais órgãos você deverá passar, qual seu caminho crítico e quais as principais restrições e validações pelas quais o seu futuro empreendimento deverá passar.
Entender detalhadamente quais as implicações que as restrições técnicas e legais trarão ao seu negócio imobiliário pode alterar sua decisão na aquisição do terreno, proporcionando maior assertividade nas decisões.
Em função da declividade, haverá necessidade de aprovações especiais conforme seu aumento, como por exemplo, gerar restrição de gabarito (declividade acima de 30%) e impossibilitar quaisquer construções (declividade maior ou igual a 100%).
Quando há algum desses impedimentos para construção no terreno, esses processos normalmente são demorados e costumam levar alguns anos para ser resolvidos. Por isso um EVTL bem-feito é essencial para você saber, prever e precificar as medidas necessárias que vão impactar e prejudicar a viabilidade do futuro empreendimento.
A Lumettek tem 14 anos de mercado e uma equipe altamente especializada para realizar estudos de viabilidade para o seu futuro empreendimento.
Conseguiu tirar todas as suas dúvidas sobre o EVTL? Você ainda pode acessar aqui um e-book completo e gratuito com mais detalhes sobre esse documento. Quer um exemplo mais prático de como são os EVTLs produzidos pela Lumattek? Acesse aqui um modelo do nosso estudo de viabilidade e entenda melhor o documento que vai te ajudar a tomar a decisão correta no seu novo negócio.
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Equipe Lumattek
