Em 01/01/2020 entrou em vigor a Lei 17.202/19, chamada (no meu entendimento de forma equivocada) por muitos de Lei de Anistia

 Como já falamos aqui no Lumattek Informa em Outubro/2019, a Prefeitura Municipal de São Paulo, através da sua Secretaria Municipal de Licenciamento, editou e sancionou a Lei de Regularização de Edificações após muitos anos sem fomentar a iniciativa dos cidadãos de ter seu imóvel regular (desde 2003). A lei passou a vigorar por 90 dias (prorrogáveis) em 1 de janeiro deste ano. Eu digo que ela é chamada de forma equivocada de Lei de Anistia pois este nome popular dá a falsa impressão de que qualquer imóvel irregular vai facilmente ser regularizado sem muitos empecilhos, mas na verdade é só uma regularização com base na legislação anterior com cobrança de taxas, emolumentos e outorga onerosa do direito de construir nos casos em que o Coeficiente Básico de Aproveitamento Básico for ultrapassado. Além disso, se o Coeficiente de Aproveitamento Máximo for ultrapassado, o proprietário terá de demolir parte do imóvel, adequando-o.

Portanto, caso você tenha (ou conheça alguém) ou ocupe um imóvel irregular construído até 31 de julho de 2014, verifique como regularizar seu imóvel com base na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) de 2004 (Lei 13.885/04). Lembre-se dos benefícios de ter um imóvel regular:

• pode ser a última chance em muitos anos de regularizar seu imóvel (houve uma janela de 17 anos desde a última lei de regularização)
• fica muito mais fácil realizar transações imobiliárias como venda, aluguel, licenciamento de atividades comerciais
• você pode adquirir financiamento imobiliário de forma facilitada. Atualmente há muitas instituições financeiras ofertando financiamento em que se usa o imóvel como garantia e um dos documentos requeridos pode ser o certificado de Regularidade do seu imóvel
• fica muito mais fácil realizar inventários e testamentos, dado que as informações constantes na matrícula do seu imóvel serão fiéis à realidade

Os formatos de regularização principais são:

1. Modalidade Automática: para imóveis que tiveram isenção total de pagamento no cadastro de IPTU de 2014 (válido para aposentados e pensionistas que tenham renda mensal de até 3 salários mínimos, só tenham 1 único imóvel utilizado apenas como residência). A regularização será automática nestes casos, sem a necessidade de apresentar plantas do imóvel e não haverá cobrança de taxas. Somente para este caso o termo “lei de anistia” é aplicável. 
2. Modalidade Declaratória Simplificada: para imóveis classificados como residências unifamiliares (R1) ou residências horizontais, como casas geminadas e vilas (R2h), de até 500 m² de área construída total. Neste caso, é necessário apresentar requerimento, plantas do imóvel assinadas por engenheiro ou arquiteto habilitado, recolher taxas e emolumentos, além do ISS (Imposto Sobre Serviços), transcrição ou matrícula do imóvel. Neste caso não haverá “comunique-se” da Prefeitura e o pedido será deferido se toda documentação apresentada estiver conforme.
3. Modalidade Declaratória: para imóveis de até 1.500 m² de área construída total. Neste caso, é necessário apresentar anuências prévias de outras secretarias e órgãos, requerimento, plantas do imóvel assinadas por engenheiro ou arquiteto habilitado, recolher taxas e emolumentos, além do ISS (Imposto Sobre Serviços), transcrição ou matrícula do imóvel. Neste caso haverá apenas 1 “comunique-se” da Prefeitura, com 30 dias de prazo para atendimento. O uso do imóvel deve estar enquadrado em um dos seguintes usos:
   • residências unifamiliares (casas, casas geminadas ou vilas) – R1 ou R2h
   • residências multifamiliares horizontais e verticais até 10 m de altura e 20 unidades- R2h e R2v
   • edificações destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) da Administração Pública Direta e Indireta
   • edificações de uso misto (residencial + comercial)
   • comércios
   • escritórios
   • pousadas
   • locais de culto
4. Modalidade Comum: será aplicada para todos os usos não citados anteriormente e também para imóveis com mais de 1.500 m² de área construída total. Neste caso, é necessário apresentar anuências prévias de outras secretarias e órgãos, requerimento, plantas do imóvel assinadas por engenheiro ou arquiteto habilitado, recolher taxas e emolumentos, além do ISS (Imposto Sobre Serviços), transcrição ou matrícula do imóvel, documento que comprove a regularidade parcial do imóvel e documentos comprobatórios dos representantes do condomínio (se for o caso). Nesta modalidade haverá apenas 1 “comunique-se” da Prefeitura, com 30 dias de prazo para atendimento. Em todos os indeferimentos, o interessado terá até 60 dias para solicitar a reconsideração.

Há restrições à Regularização para imóveis:

• Sujeitos à preservação pelos Órgãos de tombamento
• Em áreas de Proteção Ambiental
• Em ruas ou terrenos públicos
• Que sejam (ou tenham sido) objeto de Operação Urbana
• Em locais não edificáveis junto a represas, córregos e linhas de transmissão de energia
• Atingidos por leis de melhoramento viário
• Que tenham sido objeto de Operação Interligada
• Em loteamentos irregulares
• Que necessitem do pagamento de Outorga Onerosa
• Localizados em algumas zonas de uso específicas conforme a Lei 13.885/04

Na minha opinião, os principais empecilhos para o sucesso desta regularização serão:

• a taxa de R$ 10/m² de área construída (problema é a taxa ou a falta de motivação do pagamento por parte do interessado?)
• a necessidade de pagamento prévio do ISS (Imposto Sobre Serviços)
• a outorga onerosa com majoração de 20%

Lembre-se também que, após obter o Certificado de Regularidade da Prefeitura, é importante fazer o seu registro no Cartório de Imóveis competente, de forma a averbar a área total construída constante no seu imóvel. Assim você garante que essa informação seja oficializada e você esteja totalmente resguardado.

Para facilitar o entendimento da nova lei (que tem pouco tempo de validade e está demandando muitas horas de atendimento no Edifício Martinelli), a Prefeitura lançou algumas ferramentas importantes:

1. site Meu Imóvel Regular
2. Cartilha explicativa da Lei de Regularização

Caso você tenha dúvidas de como aplicar a legislação, faça um diagnóstico com a gente (Lumattek) e saiba se o seu imóvel pode se beneficiar desta lei. Porém, lembre-se: se o prazo original não for estendido, o protocolo tem que ser feito em 90 dias a conta de 01/01/2020!

 Texto por: Kenji Yagura
Ilustração: Elisabeth Salazar