Em 2014, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em conjunto com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e o Movimento Brasil Competitivo (MBC), fizeram um estudo com a antiga Booz&Co, atual Strategy&, tratando do custo adicional que a burocracia traz ao imóvel. É um estudo que já tem 3 anos, mas continua atual justamente por nada ter mudado.
A proposta do estudo foi analisar e identificar as principais barreiras burocráticas no segmento de Real Estate ao longo da linha do tempo dos empreendimentos, identificar o impacto financeiro potencial que a burocracia representa nos moldes atuais, sugerir algumas possibilidades de como podemos melhorar o ambiente de negócios para as empresas construtoras e, por fim, comparar com soluções adotadas em outras cidades brasileiras ou outros países.
As barreiras burocráticas levantadas foram divididas de acordo com o fluxo das etapas de uma incorporação e também conforme o tipo de empreendimento. Perceba que uma das atividades mais impactantes ao longo do ciclo imobiliário é justamente o licenciamento, da Prefeitura e a aquisição do Terreno, conforme detectado na tabela abaixo.
Dento do processo de licenciamento, as atividades mais impactadas são:
Fazendo alguns estudos de cronograma de obra obtidos no estudo, estabeleceu-se a premissa abaixo: um cronograma típico e uma otimizada (ideal), possível em um cenário de melhorias operacionais e maior produtividade.
O impacto na margem de lucro que a burocracia traz aos empreendimentos imobiliários foi compilado e resultou nas tabelas abaixo:
Ou seja, a burocracia corrói – na base de Taxa Interna de Retorno (TIR) – 12% do Valor Geral de Venda (VGV) dos empreendimentos, tornando o produto final mais caro ao cliente das construtoras. Imagine que se você compra 1 apartamento de R$ 1 milhão, R$ 120 mil estão pagando pela ineficiência. Já daria para pagar boa parte dos custos de instalação do seu imóvel, não?
A estimativa da Strategy& em 2014 é que a ineficiência na cadeia imobiliária era tanta que, de um mercado anual de VGV de R$ 198 bilhões, R$ 19 bilhões eram destinados a pagar essa conta.
Para as empresas, é dinheiro que vai para a burocracia ao invés de virar lucro, novos empreendimentos, mais bônus e salários, recursos para treinamentos e desenvolvimento, mais atividade produtiva e recursos que façam a economia girar.
Algumas iniciativas tomadas em outras cidades do país e do mundo e que poderiam ser adotadas em São Paulo:
Terceirização: engenheiros certificados que não são funcionários públicos emitem as licenças e fiscalizam as edificações. Em alguns casos, chegam até a competir com funcionários públicos em prol da produtividade.
One stop shop: diversas localidades permitem um processo único de aprovação em um único “balcão”, evitando que o desconhecimento por parte do proprietário atrapalhe-o na hora de descobrir quais são todos os órgãos por onde o seu processo deverá ser analisado.
Gestão dos funcionários através do estabelecimento de metas e incentivos + pagamento de seguros para custos jurídicos: estabelecimento de metas de produtividade com bonificação aos funcionários, além do pagamento das custas jurídicas em processos que questionem a conduta do funcionário público pelo próprio Poder Público (aqui em São Paulo é o próprio técnico que paga as custas jurídicas do próprio bolso caso ele sofra um processo jurídico, o que acaba tornando-o extremamente vulnerável.
Algumas iniciativas citadas no estudo que já estão sendo implementadas:
Algumas das soluções colocadas no estudo se embasam em algumas ideias centrais, tais como:
Integração de órgãos de aprovação: criar órgãos colegiados que analisem de forma integrada e única projetos complexos, cujo caminho de aprovação individual em cada órgão demandaria muito mais tempo do que seria no colegiado. Em São Paulo já temos algumas comissões e colegiados assim, tais como o CEUSO e CAIEPS, mas cuja existência não necessariamente traz maior agilidade à análise.
Terceirização de atividades: credenciar profissionais liberais que trabalhem fora dos órgãos públicos para analisarem, emitirem licenças e fiscalizarem as obras (e competirem entre si). Essa é uma das alternativas que julgamos mais interessantes, pois traria mais rapidamente empresas privadas para o jogo, deixando de exigir tão diretamente aumento de produtividade do Poder Público, que poderia ser responsável por fiscalizar somente esses agentes terceirizados.
Metas de desempenho: trazer maior profissionalismo, gestão e busca por resultados para a Gestão Pública. É uma das marcas da atual gestão municipal de São Paulo. Poderia se pensar em pagamento de bônus por produtividade (e qualidade de análise).
Informatização dos processos: processos físicos naturalmente exigem tempo de tramitação (colocar dentro dos carrinhos de supermercado, subir e descer andares, ser encaminhado às Prefeituras Regionais, por exemplo) e geram eventuais perdas. Já vimos diversas vezes histórias de empresas e pessoas cujos processos foram extraviados e não sabiam o que fazer. Fora isso, sempre que um process precisa ser tramitado (ir do 21º andar para 8º, por exemplo), exigem 2 dias úteis para chegarem ao órgão de destino e mais alguns até o técnico responsável.
Saiba que nós aqui na Lumattek atuamos justamente nos maiores gargalos citados como principais barreiras burocráticas ao início e final de processos. Para aquisição de terrenos: elaboramos estudos complexos de legislação de forma que você compre corretamente seus terrenos, sem incorrer em falhas de diagnóstico que geram perdas substanciais na negociação, distrato, tempo despendido. Comprado o terreno, auxiliamos incorporadoras e arquitetos a elaborar seus estudos de viabilidade técnica para otimizar o projeto, auxiliamos no registro das incorporações e por fim, na emissão dos certificados de conclusão.
Se você se interessa por uma iniciativa assim, junte-se a nós e vamos criar um movimento organizado para ajudar as prefeituras e empresas a melhorar o seu operacional, diminuindo retrabalhos e a burocracia.
Kenji Yagura
