Saiba o que é um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL)
| Veja quais os aspectos levantados no EVTL e por que ele é crucial para o sucesso do seu negócio em Real Estate. Se você está acostumado(a) a fazer um EVTL antes de confirmar a realização de seu negócio imobiliário, já deve conhecer sua importância. Mas, se ainda não tem essa prática, vamos detalhar neste Lumattek Informa todos os aspectos envolvidos. Primeiramente vamos explicar o que é um EVTL: a sigla significa Estudo de Viabilidade Técnica e Legal e seu objetivo é validar a parte técnica e legal do negócio para cada futuro empreendimento. Isso ajuda a conferir maior embasamento na decisão da compra de um terreno ou das ações necessárias para aprovar seu projeto na Prefeitura. Isso sem ter algum risco que atrase ou, ainda mais crucial, impeça a finalização do processo e obtenção dos Alvarás exigidos pela legislação municipal. Nas versões que elaboramos aqui na Lumattek, levantamos o histórico do terreno (que pode ser um conjunto de vários lotes ou somente 1 lote maior) e validamos itens que não serão críticos ao longo do ciclo de vida do empreendimento. Além disso, nós identificamos as possíveis complicações que poderão surgir ao longo da compra ou do processo de obtenção do Alvará de Aprovação na Prefeitura (e consequentemente do Registro da Incorporação no Cartório de Imóveis). Com essas informações, você pode decidir se vai mesmo fazer o negócio e já pode se preparar para as etapas críticas que deverão surgir no caminho. Embasamos os estudos em consultas feitas na Prefeitura de São Paulo, na legislação vigente e consultas formais à órgãos públicos (como a Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô, SABESP, Centro de Gerenciamento de Emergências – CGE, etc.). Veja abaixo 4 aspectos principais de um EVTL: |
Neste tópico levantamos as questões que podem impactar no projeto ou na compra do terreno, alguns exemplos são:
Analisamos as matrículas e as listas de contaminação dos órgãos ambientais (CETESB e DECONT) para averiguar se o lote ou suas vizinhanças são atingidos. Se constatada a contaminação em uma das listas ou no BDT (Ficha Técnica), será necessário apresentar o parecer favorável dos órgãos ambientais no processo.
Esses processos normalmente são demorados e costumam levar alguns anos para ser resolvidos. Por isso apresentamos o EVTL para você saber, prever e precificar as medidas necessárias que vão impactar e prejudicar a viabilidade do futuro empreendimento.
Fazemos uma consulta formal com a Companhia e informamos se o imóvel será objeto de uma futura desapropriação pelo Metrô. Também conferimos se passa alguma estrutura das linhas próxima ao terreno.
Nestes casos, o projeto precisará de apreciação prévia do órgão. Além disso, deve ser elaborado um projeto prévio com auxílio de um especialista em fundações para sua obra não impactar nas estruturas do transporte público.
Analisamos há incidência de algum tipo de tombamento ou área envoltória e inserimos no estudo as principais restrições citadas nas Resoluções. Dependendo do tipo de Resolução que incide sobre o imóvel, o futuro empreendimento terá diretrizes mais restritivas do que o Plano Diretor ou Zoneamento vigente. Isso pode impactar no gabarito, Coeficiente de Aproveitamento, Taxa de Ocupação, vegetação etc.
A consulta antecipada das restrições direciona o estudo de viabilidade técnico econômica do empreendimento, evitando tomadas de decisões equivocadas.
Solicitamos uma pré-análise ao COMAR de acordo com seu estudo de massas, definindo se o gabarito pretendido será aceito sem restrições ou se passará por análise posterior pelo órgão. Se aceito, enviamos a Declaração de Inexigibilidade (documento necessário no protocolo do pedido de Alvará na Prefeitura).
Se não emitida a inexigibilidade, informamos no estudo que será necessária abertura de processo.
APP: caso haja algum córrego ou mesmo maciço arbóreo que gere restrições de Área de Preservação Permanente (APP), inserimos todas as restrições para que o estudo não preveja um aproveitamento que será impossível de ser aprovado na Prefeitura Municipal.
Estes itens acima são alguns dos itens que detalhamos no EVTL, caso queira, você pode ver um modelo completo neste link.
Elencamos aqui os dados específicos do seu projeto, simulamos as áreas máximas dos parâmetro de ocupação para o terreno como o Coeficiente de Aproveitamento (CA), Taxa de Ocupação (TO), Taxa de Permeabilidade (TP), informamos se será necessário obedecer os recuos ou não (embasamento legal), a área aproximada de doação de calçada, se o empreendimento for HIS ou HMP inserimos os tópicos essenciais contidos na lei vigente, informamos as condições de instalação de acordo com o uso pretendido, fazemos os cálculos dos benefícios que a lei permite para a zona, os cálculos de outorga e de CEPAC (quando for Operação Urbana) e as exigências em função do porte do empreendimento pretendido.
Por fim, detalhamos como será o passo a passo das aprovações, por quais órgãos você deverá passar, qual seu caminho crítico e concluímos com as principais restrições e validações pelas quais o seu futuro empreendimento deverá passar. Dessa forma, você poderá se preparar e entender no detalhe quais as implicações que as restrições técnicas e legais trarão ao seu negócio imobiliário. Tudo isso é essencial para que você elabore um estudo de viabilidade o mais fidedigno possível ao que ocorrerá na prática.
O EVTL em geral entra na fase em que já foram feitos os acordos comerciais com os proprietários dos terrenos, na fase de due dilligence. Já vimos diversos casos em que incorporadores desistiram de comprar um determinado terreno por conta de ter feito um EVTL. Porém, felizmente na grande maioria dos casos ele serve como um preparativo para os incorporadores entenderem e validarem os importantes aspectos técnicos e legais que serão exigidos até que se tenha em mãos o Registro da Incorporação que possibilita as vendas dos futuros apartamentos.
Se você tem interesse em elaborar conosco um EVTL, pode responder a este e-mail ou mesmo entrar em contato conosco pelo e-mail contato@lumattek.com.br.
Vanessa Okamoto
Kenji Yagura
